„Domus Service“: pakeitėme kauniečių požiūrį į administratorius

Sekundė
SK inf.
Verslas
2017.06.09 10:43

Atstovauti gyventojų interesams, išklausyti poreikius ir juos įgyvendinti, į kiekvieną klientą žiūrėti individualiai – štai tokius tikslus prieš dešimtmetį išsikėlė daugiabučius namus administruojanti įmonė „Domus Service“. Praėjus dešimčiai veiklos metų Kaune, bendrovė džiaugiasi pasiekusi savo tikslus. Kuo šis administratorius išsiskiria ir kuo ypatingas? Kodėl naujai pastatytus daugiabučius prižiūrėti sunkiau nei tarybiniais laikais iškilusius namus? Kokių darbuotojų reikia administratoriams, kad šie rastų kalbą net su priešiškiausiai nusiteikusiais gyventojais? Apie tai kalbamės su „Domus Service“ atstovu Antanu Mikalainiu.

– Vienu metu veiklą pradėjote Kaune ir Vilniuje. Ar vien tik pelno siekis skatino imtis daugiabučio administravimo?

– Į Kauną atėjome tam, kad pakeistume požiūrį į administratorius, norėjome suteikti gyventojams tikslines paslaugas ir pasiūlyti aiškią kainodarą. Pačiam teko gyventi komunalinių ūkių prižiūrimuose daugiabučiuose. Aš prisimenu tų senųjų komunalinių ūkių darbuotojus: jokio normalaus kontakto su gyventojais, dirba kaip šešėliai, jei užduodi klausimą, dažniausiai reaguoja puolimu, jokios normalios diskusijos. Neparanku būdavo gilintis į gyventojų poreikius. Todėl, pasitelkęs tokią patirtį, suvokiau, kad namo priežiūra nebus efektyvi, jei administratorius nemokės bendradarbiauti. Ir ne tik. Mums teko su gyventojais daug bendrauti, išklausyti, o svarbiausia – išmokti suprasti.

– Kaip turi dirbti daugiabučio administratorius, kad gyventojai liktų patenkinti?

– Per darbo dešimtmetį mes tikrai pakeitėme nusistovėjusią tvarką: parodėme, kaip reikia atstovauti gyventojų interesams. Pavyzdžiui, statybininkai pastato namą, suteikia garantiją, o administratorius reikalingas tam, kad maksimaliai išsireikalautų garantinį aptarnavimą, kad pastebėtų statybų broką. Kitaip tariant, nepaliktų gyventojų likimo valiai, kovotų už jų turtą.

Tai pajutę gyventojai suprato, kad administratorius yra jų draugas ir partneris. Šio darbo esmė – skaidrumas. Juk dažnai girdime žmones kalbant, kad jų kaupiamosios lėšos nukeliauja ne ten, kur reikėtų, kad administratoriai netinkamai nukreipia pinigų srautus. Štai kodėl išmokome skaidriai dirbti ir atsiskaityti už kiekvieną išleistą centą.

Turime informuoti, kokie darbai atlikti, kiek jie kainavo, perspėti gyventojus, kokius darbus dar reikia atlikti. Kartu patvirtiname sąmatas, rengiame konkursus.

– Kokia daugiabučių administravimo rinka Kaune? Ar didelė konkurencija ir kaip ji veikia tiek pačias įmones, tiek gyventojus?

– Namo administratorius – opi tema. Gyventojai labai greitai pajunta, kas vaikosi tik pinigų, o kas iš tikrųjų siekia padėti spręsti problemas. Aš išskirčiau kelis namų prižiūrėtojų tipus. Pirmasis – investiciniai administratoriai. Didelės įmonės, superkančios komunalines įmones, didina savo kapitalizaciją. Žodžiu, daromas verslas, tačiau jis nėra arti žmogaus. Antrasis – smulkieji administratoriai. Tai gali būti įmonė, išsivysčiusi iš statybinės bendrovės, kuri ir pastatė tą namą, arba iš daugiabučių bendrijų išsivysčiusi bendrovė. Trečiasis tipas – tai lokalūs administratoriai. Tokie, kurie tiesiogiai bendrauja su gyventojais, glaudžiai dirba su bendrijomis ir jų išrinktais atstovais.

– Jau daugiau kaip dešimtmetį Kauno daugiabučių gyventojai ir miesto valdžia diskutuoja apie tą patį – kas geriau prižiūrės namą: samdoma įmonė ar namo gyventojų išrinktas pirmininkas ir valdyba. Ką manote jūs?

– Negaliu sakyti, kad namo pirmininkas ir bendrija yra blogai, bet nelabai suprantu, kaip namo valdymą ir priežiūrą galima patikėti žmogui, kuris dažniausiai neturi nei kompetencijos, nei žinių, kaip valdyti visą namo ūkį. Juk dažniausiai bendrijos pirmininku tampa tas žmogus, kuris per bendrijų susirinkimus reiškiasi garsiausiai, daug šneka ir ginčijasi. Bet tai nerodo jo supratimo vienu ar kitu klausimu. Be to, jie nesuvokia, kokią riziką prisiima, ir dažnu atveju net nenumano atsakomybės ribų.

Manau, administratorius yra tikslesnis pasirinkimas, ir pasakysiu, dėl ko. Jis turi draudimą, krizių suvaldymo planus, kokybės vadybos, darbų saugos ISO sertifikatus, gerus specialistus ir gali pasiūlyti konkurencingą kainą. Per daugelį metų sukaupta patirtis, patikėkite, yra labai svarbi darbo dalis. Administratorius visada paskirs atsakingus asmenis už šilumos ūkio priežiūrą, elektros sistemas ir kitas teiktinas paslaugas. Kai namas yra valdomas vieno pirmininko ir gyventojai jam moka atlyginimą, dažniausiai visi susirinkimai baigiasi asmeniniais priekaištais. Yra dar vienas niuansas: administratoriaus paslaugos kainuoja mažiau nei bendrijos pirmininko.

– Ar administratorius bendrauja su visais namo gyventojais, ar tik su išrinktais atstovais?

Mes – už daugiabučių bendrijas, nes tik tuomet darbas vyksta konstruktyviai. Bendrijai reikalingas ne tik pirmininkas, bet ir valdyba. Administratoriui ir bendrijai tampa lengva bendrauti, nes bendrijos valdyba gali labai aiškiai suformuluoti užduotis. Jeigu dirba tik pirmininkas, jis gali bijoti vienas priimti sprendimus. Kad ir kiek pastangų įdėtume, visada atsiras gyventojų, kuriems gerų administratorių tiesiog nebūna. Kalbu apie žmones, kurie apskritai viskuo nepatenkinti. Paprastai jie neturi argumentų. Laimei, mums pakanka daugumos balsų, todėl veiklos procesai nesustoja.

– Dirbate dviejuose didžiausiuose Lietuvos miestuose. Ar skiriasi Vilniaus ir Kauno daugiabučių gyventojų poreikiai?

– Tarp Kauno ir Vilniaus nėra didelių skirtumų. Vilnius labiau išsiskiria tuo, kad būstų savininkų didesnė dalis nei Kaune butus valdo per įmones, nuomininkus ir pan. Tik dėl šios priežasties Vilniuje ilgiau užtrunka derinimo darbai. Kaune butuose dažniau gyvena savininkai. Su jais lengviau priimti sprendimus.

– Ar per darbo metus išskyrėte rajonus, kuriuose jums lengviausia dirbti? Ar turite pasirinkę vieną rinkos segmentą?

– Nesame nusitaikę į konkrečius rajonus, bet mūsų tikslas – nauji daugiabučiai namai su moderniomis technologijomis. Prie tokių namų yra daugiau darbo nei prie senų. Pavyzdžiui, pažvelkime į 1975 m. statybos devynaukštį namą. Jame administratoriui nebus daug darbo. Jeigu pakeistas šilumos mazgas, įvadinis vamzdynas, teliks pasirūpinti einamaisiais darbais. Tokiuose namuose nėra įdiegtų sudėtingų technologinių įrenginių ar sistemų, šalia namų tėra riboti kiemai, kuriems priežiūros irgi daug nereikia. Be to, sovietmečiu statytų daugiabučių gyventojai ganėtinai pasyviai sprendžia problemas.

O dabar pažvelkime į naujos statybos namą. Jis greičiausiai turi požemines automobilių parkavimo aikšteles, naftos gaudykles, vėdinimo, šaldymo sistemas, veikiausiai įrengta šiuolaikinė stogo konstrukcija, kelios įvažos, varteliai, kilnojami vartai. Noriu pasakyti, kad naujame name gerokai daugiau sistemų, kurias reikia prižiūrėti.

Be to, naujuose namuose gyvena jaunesni žmonės. Jie yra sąmoningi, reiklūs, išprusę, reikalauja kompetentingo vadybininko, turinčio ilgalaikės patirties ir praktikos. Mums nebuvo lengva, nes Lietuvoje nebuvo ir nėra ruošiami daugiabučių administravimo specialistai. Mes patys auginame ir rengiame projektų vadovus, daug investuojame į jų mokymus.

– Ar plečiate veiklą Kaune? Kaip pavyksta rasti naujų klientų, kai rinkoje išties didelė konkurencija?

– Mums džiugu, kad kasmet Kaune augame. Bet didesnį džiaugsmą kelia tai, kad apie mūsų veiklą žmonės transliuoja tarpusavyje. Gyventojai persikelia iš vieno būsto į kitą ir skleidžia informaciją apie mus. Drąsiai mus rekomenduoja per bendrijų susirinkimus. Iš lūpų į lūpas – geriausia rekomendacija.

– Kokias paslaugų kainas taikote? Kaip įvertinate namo priežiūros išlaidas?

– Kiekvieną namą ir jo išlaikymą įvertiname individualiai – matome inžinerines sistemas, įvairius inžinerinius sprendimus, teritorijas. Galų gale pati daugiabučio bendrija formuoja pageidavimus, kaip turėtų būti tvarkomasi. Vienam aplinką užtenka tvarkyti vieną kartą per mėnesį, kitas nori, kad žolė būtų nupjauta ar lapai sugrėbti du kartus per savaitę.

Paslaugų įkainiai Kaune ir Vilniuje yra diktuojami konkurencijos. Dauguma administratorių dirba už panašią kainą.

Svarbiausias dalykas vertinant administratorių – kaip drąsiai ir ryžtingai jis veikia gyventojų naudai.