Pasižiūrėjus į pastarojo dešimtmečio nekilnojamojo turto kainų viražus sostinėje gali atrodyti, kad viskas priklausė nuo mero poste esančio žmogaus. Nors tokių priežastinių ryšių paieška itin vilioja, rinką veikia kur kas daugiau veiksnių. Šiandien NT rinka gyvena atsigavimo nuotaikomis ir jai mažai rūpi, kas, pavyzdžiui, taps Vilniaus meru.
Išanalizavę nekilnojamojo turo rinkos tendencijas Vilniuje per pastarąjį dešimtmetį bendrovės „Ober-Haus“ analitikai aptiko įdomią koreliaciją: NT kainos šalies sostinėje sparčiausiai kilo nuo 2000-ųjų pabaigos iki pat 2008 metų, arba kaip tik tuo metu, kai Vilniaus mero poste buvo Artūras Zuokas. Be to, „Ober-Haus“ paskaičiavo, kad tai vienintelis meras, prie kurio kilo kainos. Jo valdymo metais būstas sostinėje pabrango net 209 proc.
Palyginimui, Juozas Imbrasas sostinei vadovavo du kartus – 1999 ir 2008 metais. Abu šiuos kartus būsto kainos mažėjo atitinkamai 15 proc. ir 10 proc. Sostinės mero pareigas 2000-aisiais einant Rolandui Paksui, NT kainos mažėjo 4 proc. Tačiau labiausiai jos smuktelėjo Vilnių valdant konservatorių atstovams. 2009–2010 metais mero pareigas einant Viliui Navickui, būstas Vilniuje atpigo 25 proc., jo vietą užėmus Raimundui Aleknai, kainos sostinėje stabilizavosi. Įvertinus šiuos duomenis, turėtų būti nesunku nuspėti, kuria kryptimi nekilnojamojo turto kainų kreivė judės po to, kai taryba išrinks naują Vilniaus merą. Nuo jo kandidatūros galėtų priklausyti ir tai, ar į NT rinką ateis pavasaris, ar iš jos ir toliau nesitrauks stagnacija.
„Žinant, kad realiausias kandidatas į Vilniaus merus yra A. Zuokas, galima tikėtis, kad NT kainos Vilniuje tikrai kils. Jeigu šis postas atiteks konservatoriams, jos kris“, – neslėpdamas šypsenos kalbėjo „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas Saulius Vagonis.
Vis dėlto sociologai žino, kad ir kaip įdomiai atrodytų atrasta koreliacija tarp dviejų dalykų, ji ne visuomet reiškia būtinąjį ryšį. Taip ir šiuo atveju. Net ir sostinės mero galimybės paveikti procesus nekilnojamojo turto rinkoje yra labai ribotos. Todėl ir S. Vagonis kiek surimtėjęs pridūrė, kad nepriklausomai nuo sostinės mero, tikimasi nuosaikaus 5–10 proc. būsto kainų kilimo.
Lemia infrastruktūra
Bendrovės „Newsec/Re&Solution“ tyrimų ir analizės padalinio Baltijos šalyse vadovas Mindaugas Kulbokas teigė, kad miesto mero įtaka nekilnojamojo turto rinkos plėtrai nėra didelė. Jeigu sostinės meru ir taptų Vilniaus miesto savivaldybės rinkimuose daugiausia balsų iškovojusios koalicijos lyderis A. Zuokas, jo vadovaujama taryba daug priemonių turto kainoms mieste paveikti neturėtų. „Vilniaus miesto teritorijų detalieji planai parengti, daugelyje vietų nustatyta, kokio tipo ir aukštingumo pastatai turėtų stovėti, todėl vargu ar kokiomis nors priemonėmis būtų galima stabdyti šiuos projektus ar dirbtinai riboti jų pasiūlą“, – svarstė M. Kulbokas.
Anot jo, svarbiausią įtaką nekilnojamojo turto projektams šiuo metu turi tai, kiek konkretus projektas atitinka rinkos poreikius, ir tai, ar jį sutinka finansuoti bankas. M. Kulbokas pateikė pavyzdį – jeigu kas nors šalia Vilniuje esančio prekybos centro „Panorama“ nuspręstų statyti 30 aukštų biurų pastatą, labai tikėtina, kad toks projektas patirtų visišką nesėkmę, nes šalia jo nepavyktų sukurti patogaus privažiavimo, pakankamai didelės tokiam pastatui stovėjimo aikštelės, todėl potencialiems nuomininkams tai nebūtų patrauklus pasirinkimas.
Visai kitaip atrodytų biurų pastatas dešiniajame Neries krante, Konstitucijos prospekte. Pasak M. Kulboko, šiandien tai yra viena geidžiamiausių vietų biurui Vilniuje. Esant galimybei, čia savo centrines būstines pageidautų perkelti didieji bankai, todėl naujų biuro patalpų poreikis šioje teritorijoje yra pakankamai didelis.
Tiesa, M. Kulbokas nurodė, kad kai kurie miesto valdžios sprendimai iš tiesų gali turėti nemenką įtaką NT projektų plėtrai. Konstitucijos prospekto ir šalia jo iškilusio biurų kvartalo plėtra labiausiai siejama su savivaldybės sprendimu čia perkelti ir į vieną vietą sutelkti įvairias miesto valdžios įstaigas. Dabartinis Vilniaus miesto savivaldybės pastatas buvo vienas pirmųjų modernių pastatų, suteikusių impulsą tolesnei Konstitucijos prospekto plėtrai. Panašią įtaką Šnipiškių rajono plėtrai galėtų padaryti suprojektuotas Kernavės gatvės tęsinys ir Kernavės tiltas per Nerį. Šis miesto infrastruktūros projektas galėtų neatpažįstamai pakeisti už dabartinių tviskančių Konstitucijos prospekto biurų pastatų pasislėpusio lūšnyno veidą.
Būstas vėl ims brangti
Nepaisant politinių aktualijų, atsigaunanti šalies ekonomika neišvengiamai skatina kalbas ir apie šviesesnes nuotaikas nekilnojamojo turto rinkoje. Kai kurie analitikai rinkos situaciją romantiškai palygina su brėkštančiu ankstyvu rytu, tačiau čia pat priduriama, kad skirtinguose rinkos sektoriuose ryto saulė kyla ne vienodu greičiu. Geriausiai šiuo metu atrodo būsto sektoriaus rinka. Nors anksčiau kalbėta, kad šalies gyventojai bus vieni paskutiniųjų, pajusiančių ekonomikos atsigavimo įtaką savo piniginėse, jie išlieka patikimiausiais bankų klientais. Pastarieji pripažįsta, kad labiausiai yra nusiteikę skolinti privatiems asmenims, o žmonių galimybės gauti kreditą ir įsigyti būstą labiausiai veikia gyvenamojo NT rinką.
S. Vagonis prognozavo, kad per šiuos metus labiausiai – apie 10 proc. – galėtų brangti pats pigiausias būstas, o vidutiniškai kainos visoje šalyje turėtų didėti maždaug 5 proc. „Jau įsitvirtina nuomonė, kad kainos pasiekė dugną. Pirkėjai nebelaukia didesnių nuolaidų ir dairosi būsto. Gerėjanti ekonomikos padėtis ir bankų kreditavimo politika rodo, kad šiemet būsto rinka turėtų būti daug aktyvesnė. Be to, gana mažos indėlių palūkanos verčia gyventojus pamąstyti, ar santaupas toliau laikyti bankuose, ar investuoti į NT“, – įsitikinęs S. Vagonis.
Be to, „Ober-Haus“ prieš metus tikėjosi, kad 2010 metais būstas Lietuvoje brangs keliais procentais, tačiau visos šalies mastu jos toliau smuko. „Praėjusių metų pradžioje kainos dar iš inercijos krito iki gegužės mėnesio, o antrą pusmetį rinka po truputį atsigavo ir kainos kilo 2–3 proc. Kai kurie ekonominės klasės būstai brango 5–7 proc., tačiau bendrą metų rezultatą žemyn nutempė prastas pirmasis metų pusmetis“, – kodėl pro šalį prašovė prognozuotojai, aiškino NT ekspertas.
Praėjusiais metais skirtingu greičiu judėjo visų trijų Baltijos šalių būsto rinka. Pavyzdžiui, būsto kainos Vilniuje per 2010 metus keitėsi labai nežymiai, bendras jų prieaugis sudarė 0,1 proc., o Rygoje pokytis siekė 5,1 proc., Taline – net 7,9 proc. Nepaisant to, brangiausios sostinės etikete gali puikuotis Vilnius, kuriame vieno kvadratinio metro būsto vidutinė kaina sudaro apie 1,2 tūkst. eurų. Rygoje ir Taline ši kaina kol kas nesiekia 1 tūkst. eurų.
Šiuo metu Baltijos šalyse ekspertai teigia matantys Skandinavijos valstybių, prieš du dešimtmečius taip pat patyrusių NT krizę, patirtį: sprogus burbului, kainos krito 2–3 metus, tačiau vėliau per 5–7 metus pasiekė tas pačias aukštumas. Vis dėlto prognozuoti tokį patį scenarijų ir Baltijos valstybėms kol kas nesiryžtama, mat Šiaurės Europos šalys buvo ir tebėra gerokai ekonomiškai stipresnės. Kainų kilimą esą lems vienintelė priežastis – kaip sparčiai stiprės Baltijos šalių ekonomika, panašiu tempu į viršų turėtų kopti ir būsto kainos. Jeigu išsipildys optimistinis atsigavimo scenarijus, tai nekilnojamojo turto kainos buvusį lygį gali pasiekti per 5–7 metus, o jei atsigavimas bus vangesnis, tai panašaus kainų lygio gali tekti laukti gerokai ilgiau.
Biurų statyti neskuba
Komercinės paskirties nekilnojamojo turto sektoriuje taip pat stebima stabilizacija. Geriausiai šiuo metu atrodo biurų segmentas, kiek prasčiau – prekybos, gamybos ir logistikos patalpų segmentai. Tiesa, kaip pastebi NT konsultacijų bendrovė „Newsec/Re&Solution“, šios rinkos dalyviai labiausiai laukia ne kylančių kainų, o vėl pradėjusių pilnėti patalpų.
Per praėjusius metus neužimtų biuro patalpų šalyje, o ypač Vilniuje, gerokai sumažėjo. Biuro patalpų pasiūlą smarkiai sumažino keli dideli tokių bendrovių kaip „Barclays“, „Western Union“ ar „Teo LT“ sandoriai. Tačiau imtis naujų biurų statybos projektų kol kas niekas neskuba, tikėtis tokio masto sandorių ir 2011 metais yra sunku. Per 2011-uosius Vilniuje greičiausiai bus užbaigtas tik vienas naujas biurų projektas – „Pirklių klubas“. Kaip pastebėjo „Newsec/Re&Solution“ Rinkos tyrimų ir konsultacijų paslaugų grupės vadovas M. Kulbokas, šis projektas plėtojamas neturint išankstinių nuomos sutarčių, tam šiuo metu galėtų ryžtis tik nedaugelis nekilnojamojo turto projektų plėtotojų. Anot pašnekovo, išankstiniai nuomos sandoriai galėtų paskatinti naujus projektus, tačiau šiuo metu vyksta savotiškos potencialių nuomininkų žvalgytuvės, todėl didesnių projektų reikėtų laukti 2012–2013 metais.
Šie metai taip pat gali tapti prekybos centrų atsigavimo metais. Pirmiausia, nuo praėjusių metų pabaigos stebimas santūrus vartojimo augimas, skatinantis ir mažmeninės prekybos atsigavimą. Pasak M. Kulboko, siekdami patraukti vėl šiek tiek labiau išlaidauti pradėjusių žmonių dėmesį, prekybos centrai ieško būdų išsiskirti – persvarsto savo nuomininkų sąrašus, bando „išgryninti“ savo koncepciją, planuoja ilgalaikės veiklos perspektyvą. Tiesa, liūdnesnė ateitis laukia problemiškais vadinamų objektų – nepatraukliose vietose ar šalia vienas kito įsikūrusių prekybos centrų. Tokie prekybos centrai dažniausiai veikia mažesniuose šalies miestuose – Šiauliuose ar Panevėžyje, jų savininkai ir toliau patiria nuomininkų spaudimą mažinti nuomos kainas. „Newsec/Re&Solution“ prognozuoja, kad naujų didelių prekybos centrų statybų galima tikėtis tik 2014–2016 metais.
Sandėliavimui ir gamybai skirtų patalpų savininkai šiuo metu gyvena laukimo nuotaikomis. Nors šalies pramonė ir vežėjai jau demonstruoja gerėjančius veiklos rezultatus, jie nevirsta pilnesniais sandėliais ar didesniu gamybinių patalpų užimtumu. M. Kulbokas nurodė, kad šiame rinkos segmente pasiektas žemiausias protingas nuomos kainų lygis, todėl tikėtis didesnių nuolaidų neverta. Dėl didelės logistikos sandėlių pasiūlos nauji projektai artimiausiais metais išlieka mažai tikėtini.
