Norite statytis namą? Pradėkite nuo sklypo

Sklypas formuojamas atliekant tiksliuosius geodezinius matavimus, tada sutvarkant dokumentus Nacionalinėje žemės tarnyboje (NŽT) ir savivaldybėje bei įregistruojant sklypą Registrų centre.

TOPOGRAFINĖ NUOTRAUKA

Galiojantis topografinis planas (topografinė nuotrauka) būtinas pradedant bet kokius projektavimo darbus. Jie gali būti atliekami tik esant ne senesniam kaip vienerių metų topografiniam planui, kuriame vaizduojama esama situacija, reljefas ir požeminės komunikacijos.

Lauko matavimai – tik viena topografinės nuotraukos dalis. Antra tiek darbo įdedama šiuos matavimus apdorojant, braižant ir sujungiant su archyvine planine medžiaga, tikslinant įvairius neatitikimus, ruošiant skaitmeninę topografinės nuotraukos versiją, derinant ją su atsakingomis institucijomis. Topografiniai planai turi būti suderinami su visomis inžinerinius tinklus, kurie yra topografinio plano galiojimo ribose (po 15 metrų visomis kryptimis), eksploatuojančiomis organizacijomis bei savivaldybėmis. Esant pageidavimui (pvz., sodo sklypo atveju), topografinėje nuotraukoje parodomos nekilnojamojo turto registre įregistruotų žemės sklypų ribos. Šiems darbams atlikti reikalingas geodezininko kvalifikacijos pažymėjimas.

Topografinė nuotrauka dažniausiai parengiama ir suderinama per dvi savaites, o galioja 1 metus. Jei per tą laiką jos paskirtimi nepasinaudota, gali tekti nuotrauką derinti pakartotinai. Prieš tai darydamas, specialistas geodezininkas privalo įsitikinti, kad derinamos nuotraukos apimamose ribose nėra jokių pasikeitimų, jeigu jų atsirado – matuojama ir derinama iš naujo.

Topografinei nuotraukai užsakyti reikalingi dokumentai:

– nekilnojamojo turto registre įregistruotas žemės sklypo planas, nuosavybę į šį turtą patvirtinantys dokumentai (Nekilnojamojo turto registro išrašo-pažymėjimo kopija arba centrinio duomenų banko išrašas);
– sklype esančių statinių teisinės registracijos (Nekilnojamojo turto registro išrašo-pažymėjimo kopija arba centrinio duomenų banko išrašas);
– žemės sklypo savininko asmens tapatybės dokumento kopija.

Arūnas Ivanauskas
UAB „Turto administravimo grupė“ direktorius

Prieš įsigydami sklypą namui statyti, atkreipkite dėmesį, ar jame atlikti ir įregistruoti tikslieji geodeziniai matavimai. Nekilnojamojo turto registro (VĮ Registrų centras) centrinio banko išraše 2.1 punkto skyrelyje „Matavimų tipas“ būna įrašas „Žemės sklypas suformuotas atliekant kadastrinius matavimus“. Toks sklypas nepateiks jums netikėtų staigmenų, galėsite ramiai užsiimti namo projektavimo rūpesčiais. Kitais atvejais, tarkim, kai „sklypas suformuotas pagal preliminarius matavimus“, jūsų dar laukia papildomi darbai. Dar daugiau vargo laukia, jei sklypas nematuotas ir nesuformuotas.

Geodeziniams matavimams naudojama pažangi technika, susieta su palydovine GPS sistema. Ji gana brangi, bet sudaro galimybę dirbti greitai ir nustatyti taškus kelių milimetrų tikslumu. Beje, ši technika labai praverčia ir atliekant kitus statybos darbus, tarkim, nužymint statybos vietą ar būsimas inžinerines trasas, atliekant statomų objektų kontrolines nuotraukas (tarpinius matavimus norint pakontroliuoti, kaip vyksta statyba) ir t. t.

Jei dėl matuojamo sklypo nėra jokių nesklandumų: nekyla ginčų su kaimynais, netrūksta dokumentų, procesas trunka apie du mėnesius. Ne paskutinį vaidmenį čia vaidina specialisto geodezininko patirtis ir kvalifikacija. Per tą laiką kaimynams ir NŽT specialistams siunčiami privalomi informaciniai laiškai, vietovė matuojama ir žymima: sukalami nauji riboženkliai arba atkuriami nunykę, po to vėl siunčiami informaciniai laiškai (jei ne visi kviestieji dalyvavo matavimuose) ir tik tada suformuota sklypo kadastrinių matavimų byla teikiama NŽT specialistams derinti. Jei nustatoma netikslumų, jie taisomi ir vėl derinami, galiausiai tarnybos viršininkas išleidžia įsakymą, kuriuo remiantis darbas registruojamas Registrų centro duomenų bazėje.
GEOLOGINIAI TYRIMAI

Perkant sklypą labai svarbu žinoti, kas yra po žeme. Nuo to priklauso, kokie pamatai bus projektuojami, o nuo šių – koks bus namas: vieno ar dviejų aukštų. Dėl geologinių tyrimų klauskite sklypo pardavėjo. Jeigu jie nebuvo daryti, pasiteiraukite kaimynų, koks jų sklypuose gruntas – greičiausiai toks pat bus ir jus dominančiame. Jei pasiklausti nėra ko, patartina užsisakyti grunto tyrimus. Jei gruntas prastas, sutaupysite krūvą pinigų, nes greičiausiai sklypo nepirksite. Jei gruntas tinkamas, geologinių tyrimų rezultatus pateiksite architektui, kad šis, projektuodamas namą, galėtų jais pasinaudoti.

Geologiniais tyrimais nustačius grunto sudėtį ir atsparumą, galima sužinoti, kokį svorį jis gali atlaikyti. Juk karkasinio, mūrinio ar medinio namo konstrukcijų svoris skiriasi. Kiekvienam namui daromi mažiausiai du gręžiniai. Atlikęs skaičiavimus, projektuotojas nustato ne tik vietą, kurioje geriausia kloti pamatus, bet ir būtiną pamato įgilinimą.

SPECIALIEJI ARCHITEKTŪROS REIKALAVIMAI

Statinio projektas rengiamas vadovaujantis teritorijų planavimo dokumentais, žemės sklypo ir statinio tyrinėjimų (jeigu juos privaloma atlikti) dokumentais, kultūros paveldo tyrimų medžiaga, galiojančiais teisės aktais ir komunikacijų prijungimo sąlygomis.

Visų pirma būtini specialieji architektūros reikalavimai. Juos išduoda savivaldybės, kurioje bus projektuojamas statinys, įgalioti asmenys. Prašymą juos gauti kartu su visais reikiamais dokumentais galima pateikti internetu. Specialiuosius architektūros reikalavimus rengia atsakingo savivaldybės skyriaus įgaliotas specialistas. Jie išduodami statytojui (užsakovui) ne vėliau kaip per 20 dienų nuo prašymo gavimo. Jei atsakymas neigiamas, tai pranešama per 15 dienų, nurodant priežastis.

Išduoti reikalavimai galioja tol, kol galioja leidimas statyti. Jei per 3 metus nuo jų gavimo šis leidimas nebuvo išduotas, teks tvirtinti iš naujo (jie gali likti tie patys arba pasikeisti).

Be specialiųjų architektūrinių reikalavimų, dar reikėtų užsakyti komunikacijų (elektros, vandens, nuotekų, dujų ir pan.) prijungimo sąlygas, kurių prireiks projektuojant namo inžinerinius tinklus. Šias sąlygas, užpildžius prašymą, išduoda atitinkamų paslaugų tiekėjai.

Tik gavus specialiuosius architektūros reikalavimus, galima pradėti projektavimo darbus. Kartu su jais projektuotojui pateikite sklypo topografinę nuotrauką (M 1:500 arba M 1:1 000) ir (jei reikia) geologinių tyrimų rezultatus.

Pagal galiojančias prisijungimo sąlygas visų pirma ruošiamos abi projekto dalys (architektūrinė ir inžinerinių tinklų). Iš pradžių šios dalys derinamos atskirai, tada sujungiamos į bendrą projektą, kuris įtraukiamas į Lietuvos Respublikos statybos leidimų ir statybos valstybinės priežiūros informacinę sistemą „Infostatyba“ (www.planuojustatyti.lt), kad būtų galima gauti statybą leidžiantį dokumentą. Visos priskirtos institucijos patikrina projektą (skaitmeniniu būdu); jeigu jis atitinka reikalavimus, ne vėliau kaip per 30 darbo dienų išduodamas statybos leidimas.

Siekiant gauti leidimą statyti naują statinį, reikalingi dokumentai:

– prašymas;
– statybos projektas ir kompiuterinė laikmena su statybos projekto įrašu arba tik kompiuterinė laikmena su statybos projekto įrašu, jeigu šį projektą privalantys tvirtinti asmenys jį pasirašė elektroniniais parašais;
– žemės sklypo bendraturčių sutikimas, jeigu žemės sklypas jiems priklauso bendrosios nuosavybės teise.
(Visi dokumentai išvardyti LR statybos įstatymo 23 str. 7 p.)

Irina Burakinskaja
L. e. Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos Strategijos ir analizės skyriaus vedėjo pavaduotojo strategijai ir analizei pareigas

Pagal Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatymo 20 straipsnio 1 dalies nuostatas, įsigaliojusias nuo 2014 m. sausio 1 d., savivaldybės administracija specialiuosiuose architektūros reikalavimuose statiniui projektuoti nustato statybai numatyto žemės sklypo teritorijos naudojimo reglamento parametrus pagal savivaldybės lygmens bendrąjį planą ir (arba) vietovės lygmens bendrąjį planą, jeigu jis parengtas.

Iki 2014 m. sausio 1 d. galiojusiame įstatymo 22 straipsnyje buvo nustatyti atvejai, kada būtina rengti detaliuosius planus. Dabar naujoje įstatymo redakcijoje numatytas palengvinimas – teisė projektuoti statinius pagal bendrąjį planą, nerengiant detaliojo plano.

Specialiesiems architektūros reikalavimams gauti reikalingi dokumentai:

– prašymas (turėtų būti kiekvienos savivaldybės tinklalapyje);
– sklypo nuosavybės dokumentai;
– sklypo planas;
– notaro patvirtintas bendrasavininkio (-ių) įgaliojimas (jei sklypas yra ne vieno savininko);
– banko sutikimas statyti namą (jei sklypas yra įkeistas bankui);
– topografinė nuotrauka.

KOMUNIKACIJŲ ĮVADAI

Jie yra vienas pagrindinių veiksnių, nustatančių sklypo vertę. Esminis skirtumas – ar komunikacijos pažymėtos tik projekte, ar jau fiziškai egzistuoja. Jeigu perkate sklypą be komunikacijų, ši dalis jums mažiau aktuali, tačiau tuomet labiau reikėtų domėtis komunikacijų įvedimo projektu, terminais. Tokiu atveju teks pateikti komunikacijų įvedimo prašymus atitinkamoms inžinerinių tinklų įstaigoms.

Jeigu sklype ar šalia jo yra miesto komunikacijos (vandentiekis ir kanalizacija), prie jų prisijungti privalėsite. Jei planavote įsirengti gręžinį arba nuotekų valymo sistemą, šios minties teks atsisakyti.

Jei komunikacijų sklype dar nėra, pasirašydami pirkimo sutartį, įvertinkite, ar jų įvedimas numatytas sutartyje. Jei komunikacijos jau yra, sutartyje pardavėjas turėtų įrašyti sutikimą leisti jums prisijungti prie jų. Bet kuriuo atveju tai priklauso nuo tarpusavio susitarimo (plačiau apie komunikacijas – kitame straipsnyje).

Komunikacijų žymėjimas topografinėje nuotraukoje

– Nuotraukoje pažymėtas žalia linija su raide V. Ar jis įvestas, parodo išsikišusi maždaug 10 cm skersmens sklendė. Jei vandentiekio nėra, iš nuotraukos matyti, ar per gatvę eina vandentiekio trasa. Jo įvedimas nuo gatvės kainuoja bene mažiausiai iš visų komunikacijų.
– Nuotekų kanalizacija. Nuotraukoje pažymėta ruda linija su raidėmis KF. Reikėtų ieškoti šulinių. Beje, naujuose rajonuose jie gali būti ir atviri. Jeigu šulinių nėra, vadinasi, ir kanalizacijos nėra.
– Nuotraukoje pažymėta raudona linija su X ženklais. Ant sklypo ribos turėtų būti elektros įvado dėžutė. Ji gali būti skirta keliems sklypams, tai normalu. Jeigu dėžutės nėra, pasidomėkite, kur arčiausiai yra transformatorinė. Jeigu nėra ir šios, elektrą tiekiančioje įmonėje pasidomėkite apie jos projektą, įvedimo terminus ir kainą. Nepamirškite, kad elektros reikia ir namo statybos metu, ypač virinant. Tam gali tekti išsinuomoti dyzelinį generatorių. O gal elektrą statybos metu laikinai galima atsivesti iš kaimyno?
– Nuotraukoje pažymėtos mėlyna linija su vertikaliais brūkšneliais. Šis vamzdynas rečiausiai būna įvestas. Ant sklypo ribos turi būti įrengta įvadinė spinta. Jeigu jos nėra, pasidomėkite dujų tiekimo įmonėje, kur yra artimiausia dujų atšaka, kada planuojama dujas atvesti prie jūsų sklypo.
– Lietaus kanalizacija. Nuotraukoje pažymėta linija su raidėmis KL. Į sklypą paprastai nebūna įvesta, tad tenka patiems prisijungti prie gatvės lietaus kanalizacijos tinklų.
– Drenažas. Nuotraukoje pažymėtas linija su raide D. Neteko apie tokį girdėti? Pasidomėkite, ar jis apskritai yra sklype. Jį matysite tik topografinėje nuotraukoje. Jeigu drenažo nėra, turėsite jį įsirengti patys, ir tai nėra pigu. Jeigu drenažas sklype vis dėlto yra – atkreipkite dėmesį į jo vamzdžių skersmenį. 200 mm ir didesnio skersmens naikinti draudžiama, o apvedimas brangiai kainuoja. Beje, drenažo linijos apsauginė zona yra 5 metrai, namo statyti joje negalima.

PRIEVAŽA

Jeigu kelias iki sklypo asfaltuotas – labai gerai. Jei tai – tik žvyrkelis, kils šiokių tokių problemų. Statybinei technikai bus sunku įvažiuoti į jūsų sklypą, sunkios mašinos išmals kelią. O asfaltavimas dažniausiai būna pačių „skęstančiųjų“, t. y. gyventojų, reikalas, jeigu sklypo pirkimo sutartyje nenumatyta kitaip.

PROJEKTO DERINIMAS IR TVIRTINIMAS

Savivaldybės išduotose specialiuosiuose architektūros reikalavimuose nurodomas žemės sklypo reljefo formavimas, aikštelės, aptvėrimas, leidžiamasis statinių aukštis, žemės sklypo užstatymo tankis, želdynų ir želdinių dalys žemės sklype, statinių išdėstymas žemės sklype gretimų sklypų atžvilgiu. Statant nesudėtingą gyvenamąjį namą, šis dokumentas nėra didelės apimties, o sąlygos nesunkiai įgyvendinamos.

Iš komunikacijų tiekėjų surinkus visas technines prisijungimo sąlygas, metas susirasti projektuotoją arba architektą, kuris pagal jūsų pageidavimus, specialiuosius architektūros reikalavimus ir komunikacijų prisijungimo sąlygas suprojektuos namą.

Techninis gyvenamojo namo statybos projektas, kuriuo remiantis gaunamas statybos leidimas, rengiamas iš atskirų projekto dalių. Tipiniu atveju jis susideda iš bendrosios dalies, sklypo plano, pastato architektūros, konstrukcijų ir lauko inžinerinių tinklų atvedimo iki namo projektų dalių.

Visą statybos projekto rinkinį sudaro:

• sklypo planas,
• nuosavybės dokumentai,
• aiškinamieji raštai,
• specialieji architektūros reikalavimai,
• inžinerinių tinklų prisijungimo sąlygos,
• projekto brėžiniai – architektūrinė statybinė dalis bei inžinerinių tinklų suvestinis generalinis planas, paruošti pagal atsižvelgiant į galiojančią topografinę nuotrauką išduotas sąlygas,
• kiti Statybos įstatyme numatyti dokumentai.

Namo projektą reikia derinti su projektavimo sąlygų sąvade numatytomis organizacijomis ir patikrinti išduotų projektavimo sąlygų įgyvendinimo galimybes. Tuomet, pateikus savivaldybei prašymą, projektą ir projektavimo sąlygų įgyvendinimo protokolą, belieka gauti statybos leidimą.

Statinio projekto derinimas ir tvirtinimas

1. Statinio projektą tvirtina statytojas (užsakovas).
2. Iki statinio projekto tvirtinimo projektas nustatyta tvarka turi būti suderintas:
     1) su statinio projektavimo technines ir specialiąsias sąlygas nustačiusiomis institucijomis ir subjektais;
     2) su savivaldos vykdomosiomis institucijomis;
     3) su Aplinkos apsaugos ministerija (tais atvejais, kai pagal nustatytą tvarką statinio projekte turi būti atliktas pirminis ir     išsamus poveikio aplinkai vertinimas);
     4) su Kultūros vertybių apsaugos departamentu (nekilnojamųjų kultūros vertybių tvarkymo darbų projektai arba tų vertybių apsaugos zonose statomų statinių projektai).
3. Tais atvejais, kai statybos projekte negalima įvykdyti statybos techninių reglamentų reikalavimų ar atitinkamuose norminiuose dokumentuose nustatytų specialiųjų reikalavimų, turi būti numatytos techninės priemonės nuokrypiams nuo tų reikalavimų kompensuoti, suderintos su techninius reglamentus ar specialiuosius reikalavimus nustatančius dokumentus patvirtinusiomis institucijomis.
4. Statinių projektai, kuriems privaloma statybos projekto ekspertizė, tvirtinami tik esant teigiamai šios ekspertizės galutinei išvadai.
5. Statinių projektų derinimo ir tvirtinimo tvarką nustato Vyriausybė arba jos įgaliota valstybės valdžios institucija.
(Pagal Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 17 straipsnį)

STATYBINIS SKLYPO FORMAVIMAS

Statybos leidimas gautas. Ar jau galima vežti į sklypą statybinę techniką? Ne, dar teks pasikviesti būrį tvirtų vyrukų su kastuvais ir ekskavatorių – reikės išlyginti sklypą.

Pirmas darbas – išrauti namo statybai trukdančius krūmus ir medžius, pašalinti augalinį dirvožemio sluoksnį, nužymėti sklypo ribas. Tada reikia pažymėti namo ašis ir jų sankirtos vietas. Yra du būdai: galima 30–50 m rulete pažymėti ašis nuo objektų (tarkim, nuo gatvės), generaliniame plane nurodytų pagal atstumus nuo sklypo. Galima, naudojantis teodolitu, pažymėti ašis nuo šalia esamų reperių pagal generaliniame plane nurodytus kampus ir atstumus. Jeigu sklypas pakankamai horizontalus, geriausia taikyti pirmąjį metodą. Tačiau jeigu statybos aikštelė yra nuožulni, geriau, kad geodezininkas aikštelę nužymėtų teodolitu.

Nuo sklypo ribų pagal generalinį planą surandama namo pirmojo kampo padėtis ir pažymima kuoliuku. Nuo šio kampo pagal planą atmatuojama kito kampo padėtis ir taip pat pažymima kuoliuku. Tokiu pat principu pažymimi likę namo kampai. Jeigu namas stačiakampio plano, sužymėti likusius du kampus yra visiškai paprasta. Jei planas sudėtingesnis, geriausia naudotis sąlyginiu stačiakampiu, kurio plote tilptų visa ar didesnė namo dalis, o nuo pažymėtų jo kampų atidėti likusius namo kampus. Kai visi namo kampai atidėti, rulete patikrinami atstumai, o teodolitu – kampai tarp ašių. Šitaip sklypo ribose pažymimas būsimo namo kontūras.

Kitas darbas – aptvarų įrengimas kiekviename būsimo pastato kampe. Jie turi būti pastatyti taip, kad netrukdytų kasti duobės. Šalia aptvarų kalami kuoliukai, nustatomos jų altitudės. Ant horizontalių elementų ryškiais drėgmei atspariais dažais pažymimos pastato ašių padėtys.

Ant aptvarų pažymėjus ašis, galima pradėti kasti. Turint kampų altitudes, galima nuspręsti, kokį grunto tūrį reikės pašalinti. Jeigu pamatų duobė gili, kasti geriausia ekskavatoriumi. Svarbu, kad 15–20 cm nuo rūsio grindų apačios būtų nejudantis gruntas. Likutis iškasamas kastuvais. Dalį iškasto grunto galima išvežti, o dalį galima palikti statybos aikštelėje ir vėliau juo užpilti pamatus.

Jei sklypas įdubęs ir jo reljefą reikia pakelti? Tam tinka įvairus gruntas: jei sklypas pernelyg sausas, pilkite molingą gruntą, kuris sulaiko drėgmę; jei sklype per daug drėgmės arba jis „paskendęs“, kėlimui naudokite laidų smėlingą gruntą. Abiem atvejais paviršių rekultivuosite anksčiau nukastu dirvožemiu.

Toje vietoje, kurioje numatyta statyti pastatus ir dar šiek tiek aplinkui, kėlimui naudokite tik vandeniui laidų gruntą, kad aplink pastatą nesikauptų vanduo.

Aneta VAITKIENĖ