Po rekonstrukcijos duris atvėręs atsinaujinęs prekybos centras „RYO“, traukiantis šviesiomis ir funkcionaliomis erdvėmis bei Panevėžyje po vienu stogu suburtomis pasaulyje garsių prekių ženklų parduotuvėmis, neabejotinai tapo ir viena saugiausių Baltijos šalyse pirkėjų traukos vieta.
Atėjusi socialinių tinklų ir išmaniųjų įrenginių era iš esmės keičia ne tik klientų gyvenimo būdą ir įpročius, bet ir apsipirkimo poreikius, todėl senieji prekybos centrai neišvengiamai turi atsinaujinti. U. Mikaliūno nuotr.
Prieš ketvertą metų prekybos centrą įsigijusi Suomijos kompanija įvykdė revoliuciją lietuviško verslo sektoriuje.
Skandinavai milžinišką sumą investavo ne tik į kardinaliai pasikeitusio prekybos centro interjerą ir eksterjerą, tačiau milijonus eurų skyrė ir tam, kas nematoma, o dažnai mažiausiomis sąnaudomis pelno siekiantiems verslininkams ir nesuprantama – visapusiškam pastato saugumui.
Statė iš paveikslėlių
2013-ųjų pabaigoje Rygoje įvykusi tragedija, kai, įgriuvus prekybos centro „Maxima“ stogui žuvo 54 žmonės, tapo visuotine, itin skaudžia pamoka ir Lietuvai, per pastarąjį dešimtmetį priauginusiai statinių, suręstų pagal du svarbiausius kriterijus: pigiai ir greitai.
Tik po kaimynų išgyvento siaubo Lietuvos aukščiausiuose valdžios sluoksniuose prabilta apie tai, dėl ko jau seniai pavojaus varpais skambino Lietuvos statybininkų asociacija: vadinamojo ekonominio pakilimo metais masiškai dygusių visuomeninių pastatų būklė, nors ir atitinkanti Lietuvos statybos techninius bei priešgaisrinės saugos reikalavimus, balansuoja ties saugumo riba.
Vakarų Europoje galioja nuostata, kad projektavimo paslaugų kaina negali siekti mažiau nei 6–8 proc. visos statybų vertės. Lietuvoje statybų bumo metais kai kurių renčiamų pastatų, pritraukiančių dešimtis tūkstančių žmonių per dieną, projekto vertė tesiekė pavojingus vos 2,5 proc. visos statybų kainos.
„2007-uosius ženklina pats didžiausias visuomeninių pastatų statybų pakilimas. Užsakovai skubėjo kuo greičiau suprojektuoti, pastatyti ir pradėti eksploatuoti. Statybos projektų kokybė smarkiai krito. Visuomeniniai pastatai buvo statomi remiantis tik techniniais projektais, ir tai silpnai paruoštais, darbo projektų net nebuvo. Tarp statybininkų sklandė toks juodas humoras: gavome ne projektą, o paveiksliuką, bandysime statyti“, – pasakojo Lietuvos statybininkų asociacijos prezidentas Dalius Gedvilas.
Sustabdė „kepėjus“
Anot D. Gedvilo, sunku būtų rasti racionalų pateisinimą tam, kas prieš ekonomikos krizės pradžią dėjosi Lietuvos statybų sektoriuje. Net Statybos techninis reglamentas buvo pakeistas palengvinant sąlygas masiškai dygusių visuomeninių pastatų „kepėjams“.
Kad ir kaip makabriškai skambėtų, bet tik 2013-ųjų nelaimė Rygos „Maximoje“ tapo stabdžiu Lietuvos įstatymų leidėjams, nusiteikusiems dar labiau liberalizuoti statybų rinką ir net tokių objektų kaip prekybos centrų statybas patikėti kone saviveiklininkams. Tik po tragedijos Rygoje aplinkos ministro įsakymu buvo sugriežtinti ypatingus statinius reglamentuojantys teisės aktai. Statybininkų asociacija dar siekia, kad būtų sugrąžinta ir statybų bumo laikotarpiu panaikinta projektavimo įmonių atestacija.
„Šiandien turime daug visuomeninių pastatų su defektais dėl to, kad jie pastatyti pagal labai silpnus projektus. Kai buvo atsisakyta atestacijos, tokius pastatus, o taip pat prekybos centrus, projektavo kone kas norėjo“, – sako D. Gedvilas.
Pastatas šaukėsi rekonstrukcijos
Suomijos investicinė kompanija „PONTOS Group“, tuometį „Babiloną“, kurį 2005 m. pastatė lietuvių kapitalo įmonė, tebevaldanti kitą didelį prekybos centrą Panevėžyje, įsigijo 2011-aisiais. Pirmiausia, ko ėmėsi naujieji savininkai – tai pastato saugumo užtikrinimas. Sistemos, laikytos moderniomis 2005- aisiais, bėgant metams tapo mažai funkcionalios, atitarnavusios.
Investuotojai matė būtinybę rekonstruoti pastatą ne tik vizualiai, bet ir funkcionaliai. Pirmoji investicija į būsimojo „RYO“ saugumą atlikta dar 2012-aisiais, o paskutiniai rekonstrukcijos darbai baigti šių metų vasarį. „RYO“ nuotr.
Naujieji šeimininkai pirmiausia užsakė nepriklausomą statinio techninės būklės auditą, profesionalūs ekspertai įvertino priešgaisrinės sistemos, pastato, o ypač stogo, konstrukcijų kokybę ir patvarumo rodiklius. Nors Lietuvos teisės aktai leido prekybos centrą ir toliau eksploatuoti, vis dėlto naujieji savininkai vienareikšmiškai priėmė sprendimą laikytis auditorių rekomendacijų nedelsiant sutvirtinti statinio laikančiąsias konstrukcijas.
Po audito investuotojai matė būtinybę ir iš esmės atnaujinti gaisro aptikimo, gesinimo, vaizdo stebėjimo, vėdinimo ir kitas saugumo sistemas.
Iki praėjusių metų dabartinio „RYO“ prekybos centro šeimininkai į priešgaisrinės saugos sistemą ir pastato sutvirtinimą jau buvo investavę apie 1,5 mln. eurų (per 5 mln. Lt). „Buvo investuota didžiulė suma, bet tos investicijos pirkėjams nebuvo matomos“, – sako „RYO“ vadovė Jūratė Gaspariūnienė.
Lietuvoje vis dar įprasta stebėtis socialiai atsakingų įmonių veikla, kai investuojama į tai, ko lankytojas negalės pamatyti, ir to nereikalauja padaryti jokie teisės aktai. Kam investuoti į priešgaisrinę saugą, konstrukcijų sutvirtinimą, jei niekas neverčia to daryti? Didesnis pelnas lankytojų ir darbuotojų saugumo sąskaita – ne tas būdas, kuriuo savo sėkmę sukūrė „RYO“ savininkai suomiai bei pastato valdytoja – visame pasaulyje nekilnojamojo turto objektus valdanti tarptautinė kompanija CBRE.
„PONTOS Grup“ visada teikia pirmenybę saugumo klausimams savo versle. Tai visada yra bekompromisis uždavinys. Mes ne tik siekiame įgyvendinti įstatymo keliamus reikalavimus saugumo standartams, tačiau ir ieškome būdų maksimaliai padidinti klientų, lankytojų, darbuotojų saugumą prekybos centre“, – „Sekundei“ teigė „PONTOS Group“ atstovas Timo Tapani Kokkila.
Vieni iš nedaugelio
Likus metams iki makabriška pamoka Lietuvai tapusios „Maximos“ griūties Rygoje Panevėžio prekybos centro konstrukcijos jau buvo iš esmės sutvirtintos taip, kad išlaikytų kur kas didesnes apkrovas. Maža to, naujieji pastato savininkai priėmė sprendimą kardinaliai rekonstruoti priešgaisrinės saugos sistemą.
Renkantis tarp Lietuvoje ir Europos Sąjungoje galiojančių standartų nuspręsta laikytis griežtesnių normų – Europos Sąjungos. Savo iniciatyva buvo įrengti papildomi priešgaisriniai vandentiekio čiaupai, šešerius metus tarnavusios plokščios vandens žarnos buvo pakeistos ugniagesiams gelbėtojams patogesnėmis ir bent 10 metrų ilgesnėmis suvyniotomis į rites, įrengti papildomi priešgaisrinės signalizacijos davikliai.
„Tiek, kiek reikalauja taisyklės, saugumo reikalavimų laikosi visi prekybos centrai. Jei įdiegta priešgaisrinė sistema atitinka normas, paprastai daugiau nieko ir nedaroma. Tačiau „RYO“ papildomai investavo į saugumo garantijas ir padarė gerokai daugiau, nei reikalauja standartinės normos“, – pabrėžė Panevėžio apskrities priešgaisrinės gelbėjimo valdybos valstybinės priešgaisrinės priežiūros skyriaus viršininkas Darius Marciuška. Anot jo, kad įmonė įrengtų daugiau, nei reikalauja teisės aktuose apibrėžtos normos, pasitaiko retai. Paprastai tokios socialiai atsakingo verslo politikos laikosi užsienio kapitalo įmonės. Panevėžyje papildomai kelis šimtus tūkstančių litų į priešgaisrinės saugos sistemas yra investavusios dar kelios norvegų kapitalo įmonės. „Gal ekonomiškai ir netikslinga daryti dar geriau nei reikia, bet socialiai labai atsakinga. Mus tokie pavyzdžiai labai džiugina, viliamės, kad sulauks vis daugiau pasekėjų“, – sakė D. Marciuška.
Prioritetas – saugumas
Nepaisant to, kad pastatas techniškai buvo prižiūrimas, kiek tai įmanoma, pasak J. Gaspariūnienės, vis tiek yra ribos. „PONTOS Group“ prekybos centrą įsigijo po 6-erių metų eksploatacijos.
„Tokios paskirties statinio gyvenimo cikle tai jau yra gana daug. Čia nuolatinis judėjimas, daugybė žmonių – socialinės atsakomybės rizika labai aukšta. Mūsų prekybos centrą per metus aplanko apie 4 milijonus žmonių, kiekvieną dieną pastate sukasi 12–13 tūkst. lankytojų, veikia 130 parduotuvių, o iš viso prekybos centre vienu metu dirba apie 300 darbuotojų. Mes esame atsakingi už didžiulio žmonių skaičiaus saugumą, kad Suomijos investuotojai pirmiausia ėmėsi ne sprendimų, kurie gerins finansinius rezultatus, o priemonių, užtikrinančių pastato ir žmonių saugumą, didžiausia pagarba jiems patiems bei jų atstovaujamai skandinaviškai kultūrai“, – teigė J. Gaspariūnienė.
Tik užtikrinę statiniui pačias aukščiausius saugumo garantus, jo savininkai pernai ėmėsi kardinaliai keisti ir pastato išvaizdą. Kad dešimtmetį skaičiuojantis prekybos centras atitiktų naujos kartos pirkėjų lūkesčius, taptų šviesus, patrauklus, žaismingas ir funkcionalus, į jo rekonstrukciją pernai buvo investuota 7 mln. eurų.
Nors ekonominės rekonstrukcijos paskatos lyg ir nebuvo – prekybos centras ir taip buvo gausiai lankomas, net 87 proc. apklaustųjų jį rekomendavo savo draugams, savininkai įvertino, jog versle šiandien jau yra vakar, o sėkmės paslaptis – atspėti, ko lankytojas norės rytoj. „RYO“ – bene pirmasis prekybos centras Lietuvoje, kuris ėmėsi ne įprasto kosmetinio, o generalinio atsinaujinimo projekto.
„Mes, kaip valdytojai, labai džiaugiamės, kad savininkas suprato, jog paprastas remontas efekto neduos, ir mažai investavęs jokios grąžos greičiausiai nesulauksi, todėl imtasi esminių pakeitimų“, – teigė J. Gaspariūnienė.
„PONTOS Group“ atstovo T. Kokkila teigimu, sprendimas investuoti buvo nulemtas natūraliai: prekybos centras artėjo prie savo ciklo pabaigos (2015 metais – 10 metų nuo statybų pradžios), dauguma statybų metu įdiegtų sistemų buvo moraliai pasenusios, nebeatitiko nūdienos reikalavimų, o svarbiausia – iš esmės pasikeitė klientų gyvenimo būdas ir įpročiai.
Rekonstruojant pastatą taip pat svarbiausias kriterijus buvo saugumas. Todėl iš pradžių buvo vertinamos siūlomų architektūrinių sprendimų saugumo garantijos, o tik po to – vizualumas, funkcionalumas, įgyvendinimo kaina. Atliekant rekonstrukciją, daugybė dar funkcionuojančių priemonių buvo pakeistos naujomis. Pavyzdžiui, prekybos centro valdytojams teko išgirsti besistebinčiųjų, kodėl senosios durys keičiamos į tokias pačias tik naujas. Nors vizualiai skirtumo nematyti, tačiau jis – didžiulis, nes šiuolaikinės technologijos per dešimtmetį stipriai pažengė į priekį, kad žmonės bet kuriose situacijose būtų saugūs.
Interjerą kūrė klientai
Pastato rekonstrukcijai buvo rengiamasi dvejus metus: atliekami nuoseklūs vartotojų rinkos tyrimai, aiškinamasi, kaip išmaniosios ryšio priemonės, socialiniai tinklai pakeitė žmonių gyvenimą, kokie nauji jų poreikiai ir lūkesčiai, kokius reikalavimus turi atitikti, kad apsilankymas prekybos centre būtų malonus. Interjeras, kokį šiandien mato „RYO“ klientai, gimė atsižvelgus į išsakytus žmonių lūkesčius.
„Išsiaiškinta, kad jie pageidauja šviesaus, atviro, erdvaus prekybos centro, mažesnio architektūrinio triukšmo, malonios, jaukios aplinkos. Prieš dešimtmetį vyravusi gausi mažoji architektūra, marga pastelinių spalvų paletė bei pritemdytos šviesos nebėra patrauklu šiandien. Net ir renkant naująjį prekybos centro vardą – „RYO“ – klientai tarė paskutinį žodį. Jį iš galutinių 6 patvirtintų variantų atrinko vartotojai tyrimo metu“, – teigė T. Kokkila.
Iš pradžių nuogąstauta, jog pasirinktas juodai balto interjero sprendimas gali sukurti perdėtai sterilios aplinkos įspūdį. Tačiau dabar matyti, kad pasiteisino dizainerių įžvalga, jog prekybos centrui spalvų koloritą suteiks tai, kas svarbiausia kiekviename interjere – patys žmonės. Atsisakius nefunkcionalių interjero elementų, įrengus papildomų šviesos šaltinių, prekybos centras pašviesėjo, tapo modernesnis, patrauklesnis, optiškai išsiplėtė koridoriai. Žaismingos nuotaikos ir atsipalaidavimo jausmą kuria įvairiomis geometrinėmis dėlionėmis prisėsti kviečiantys spalvingi minkštasuoliai.
Rekonstruojant pastatą vaizdo stebėjimo sistema atnaujinta taip, kad būtų galima nepertraukiamai stebėti kiekvieną kvadratinį metrą ir taip dar labiau užtikrinti pastate esančių žmonių saugumą. Modernių kamerų aukšta vaizdo kokybė leidžia net naktį įžiūrėti veidus ir automobilių valstybinius numerius. „Siekėme, kad mūsų prekybos centras taptų ne tik patogia vieta pirkti, bet ir pailsėti, atsikvėpti po dienos darbų, patirti malonių pojūčių, o koks gali būti poilsis, jei aplinka bus nesaugi? Sumontuotos kameros garantuoja, kad savo lankytojais galime pasirūpinti bet kurioje situacijoje“, – teigia J. Gaspariūnienė.
Pirmasis Lietuvoje
„RYO“ projektas unikalus ir tuo, kad buvo rekonstruojamas veikiantis prekybos centras. Devynis mėnesius, nuo praėjusių metų balandžio iki šių metų sausio, vykusi rekonstrukcija, pasak J. Gaspariūnienės, būtų buvusi neįmanoma be valdytojų ir nuomininkų supratingumo.
„Nuomininkai palaikė, supratingai gyveno drauge toje rekonstrukcijoje, nes tikėjo tuo, ką darome. Jie matė verslo perspektyvą“, – džiaugėsi J. Gaspariūnienė.
Visuose pagrindiniuose Baltijos šalių prekybos centruose parduotuves turinčios „Aprangos“ grupės generalinį direktorių Rimantą Pervenecką džiugina pasiekta prekybos centro „RYO“ erdvių ir pastato išorės kokybė bei sėkminga prekyba Panevėžyje nuo pat įsikūrimo pradžios.
Visuose pagrindiniuose Baltijos šalių prekybos centruose parduotuves turinti „Aprangos“ grupė yra viena iš tų, kuriuos prieš dešimt metų tuomečiai pastato savininkai sunkiai, bet prikalbino ateiti į šį prekybos centrą, kai šis dar tik kūrėsi.
„Aprangos“ grupės generalinis direktorius Rimantas Perveneckas teigia, kad prekyba čia buvo išskirtinai sėkminga nuo pat gyvavimo pradžios. „Aprangos“ grupė verslas Panevėžyje visada buvo sėkmingas. Periferijoje gana reta, kad taip iš karto sektųsi. Šis prekybos centras geras pavyzdys, kad ir mažesniuose miestuose gali taip sektis. Galima ginčytis, šiuolaikiškas pastatas buvo ar ne, per daug ar per mažai jame kiniškų dekoracijų, bet „Aprangos“ grupės rezultatai jame buvo sėkmingi nuo pat pradžių“, – sako R. Perveneckas.
Anot jo, buvo visiškai netikėta, kad būtent Panevėžyje prekybos centras tapo vienu pirmųjų Lietuvoje, iš esmės rekonstruotas iš išorės ir vidaus.
„Komercine prasme tai šuolis į viršų ir mes labai patenkinti tuo, ką padarė panevėžiečiai. Mes susidūrėme su gana dideliais iššūkiais, bet rezultatas – puikus. Tokia rekonstrukcija yra logiškas žingsni į priekį, suteikęs konkurencinį pranašumą ir „RYO“ savininkams, ir jo darbuotojams. Nemanau, kad konkurentams kada pavyks iš jų perimti iniciatyvą“, – įsitikinęs R. Perveneckas.
Kritika statybininkams
Vis dėlto, verslininkas pripažįsta, kad net ir tokiai rekonstrukcijai devyni mėnesiai buvo per ilgas terminas, statybininkų veikla veikiančiame objekte negalėjo būti lengvai ir operatyviai organizuojama, todėl nuomininkai susidūrė su kur kas didesniais iššūkiais, nei buvo galima numatyti.
„Statybininkų veiklos negaliu vertinti labai gerai. Rekonstrukcija buvo daroma per ilgai, pagal darbų apimtis ją buvo galima atlikti daug greičiau ir efektyviau“, – įsitikinęs R. Perveneckas.
Pastato valdytojų teigimu, verslininkų kantrybės pareikalavęs prekybos centro atnaujinimas jau duoda rezultatų.
J. Gaspariūnienės teigimu, planuojant rekonstrukciją skaičiuota, kad po jos pirkėjų srautas turėtų padidėti 30 proc. „RYO“ pranoko lūkesčius. Dar nė nesibaigus statybos darbams, jame jau buvo fiksuojamas 24–22 proc., o dabar 31 proc. augimas.
„RYO“ – neabejotinai didžiausias pirkėjų traukos centras ne tik Šiaurės Lietuvos regione. Itin patogioje vietoje, Panevėžio pakraštyje, netoli aplinkkelio įsikūrusį prekybos centrą pamėgo ir kaimynės Latvijos gyventojai.
Iššūkis nykiesiems
Planuojant prekybos centro esminę rekonstrukciją valdytojai ir savininkai nuogąstavo susidurti su biurokratinėmis kliūtimis. Tačiau verslininkų būgštavimai pasirodė nepagrįsti. Pasak J. Gaspariūnienės, didžiulio palaikymo sulaukta iš Panevėžio savivaldybės vadovų, miesto architektų tarybos. Savivaldybės vyriausiojo architekto Sauliaus Matulio teigimu, po rekonstrukcijos „RYO“ vienareikšmiškai tapo geriausiu regiono prekybos centru.
Svarstant pastato atnaujinimo projektą, architektų tarybai buvo pateiktas ne vienas variantas. Pasirinktasis, S. Matulio nuomone, išties labai vykęs – ryškus, architektūrinės detalės ir fasade matomas masyvus prekybos centro logotipas optiškai sumažina masyvaus pastato mastelį taip, kad jis darniai įsilieja į miesto koloritą. Aplinkos bendrą stilių išlaiko ir prekybos centro savininkų įrengiama autobusų stotelė. Kai tik leis oro sąlygos, ji bus dažoma „RYO“ spalvomis.
Prieš dešimtmetį masiškai pradėti statyti prekybos centrai architektūrine prasme vertinami labai skeptiškai, jie nepuošia miesto veido, o daro jį tik dar nykesnį.
„Tikimės, kad geras „RYO“ pavyzdys užkrės ir kitus“, – viliasi Savivaldybės architektas.
Prekybos, pramonės ir amatų rūmų prezidento Sigito Gailiūno nuomone, tokio masto rekonstrukcija ir į prekybos centrą pritraukti nauji pasaulinio garso prekių ženklai, kokių Panevėžyje dar nėra buvę, liudija ir paties miesto ekonomikos, žmonių perkamosios galios atsigavimą.
„Tokios verslo investicijos rodo, jog Panevėžį galima vadinti vienu didžiųjų Lietuvos miestų, kuriame verslas gali rasti sėkmingą nišą“, – mano S. Gailiūnas.
Tiesa, anot jo, jokio prekybos giganto suklestėjimo negalima vertinti vienpusiškai dėl smulkiųjų verslininkų konkurencijos sąlygų.
„Tarp smulkiųjų prekybininkų ir didžiųjų centrų prieštaravimai neišvengiami. Dviprasmybių ir šiuo atveju yra, bet vis dėlto viskas, kas mieste vyksta modernaus, yra sveikintina“, – sako S. Gailiūnas.
Inga KONTRIMAVIČIŪTĖ
Luka GAIŽAUSKAITĖ
