Kad ir kaip suktum NT rinkos kaleidoskopą, vaizdą gausi panašų.
Į būstų rinką ir jų kainas galima pažvelgti įvairiais būdais. Šiame straipsnyje analizuojami bent trys. Visi jie rodo, kad būstas lietuviams tapo įperkamas, o jo įperkamumas ateityje turėtų dar labiau išaugti. Kita vertus, Lietuvos gyventojai gali pagrįstai pavydėti latviams ir estams.
Nekilnojamojo turto rinkos ekspertai kartais juokauja, kad metas įsigyti būstą niekada nėra palankus: kai kreditų palūkanos mažos ir finansavimas lengvai prieinamas – būstas yra per brangus; kai jis atpinga ir tampa įkandamas, gauti banko finansavimą tampa kur kas sudėtingiau. Tokia situacija visiškai atitinka rinkos dėsnius. Nesunkiai prieinamas finansavimas didina norinčių ir galinčių įsigyti būstą skaičių ir jo paklausą, o kadangi būstų pasiūla visada yra ribota, tai neišvengiamai lemia ir didėjančias jų kainas. Sunkiau prieinamas finansavimas mažina galinčių įsigyti būstą skaičių ir paklausą, tokiu atveju pasiūla didėja, o turto kainos krinta.
Vis dėlto tam tikru metu egzistuoja palankios sąlygos būstui įsigyti. Tos palankios sąlygos priklauso nuo daugelio veiksnių, tačiau svarbiausi, matyt, yra du: įkandamos nekilnojamojo turto kainos ir prieinamas finansavimas. Nekilnojamojo turto agentūros „Ober-Haus“ skaičiuojamas butų kainų indeksas (OHBI) praėjusių metų paskutinį mėnesį šalyje rodė neigiamą 0,1 proc. pokytį. Per metus šis indeksas buvo sumažėjęs 0,6 proc. Nuo 2007 m. pabaigoje pasiekto piko būsto kainos šalies didmiesčiuose buvo sumažėjusios apie 40–47 proc. Pasak „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovo Sauliaus Vagonio, tokie nežymūs metiniai kainų pokyčiai praėjusių metų būsto rinką leidžia vadinti stabilia, ir egzistuoja nemaža tikimybė, kad panašios tendencijos vyraus ir šiais metais.
Gera žinia ta, kad santykinis būsto įperkamumo rodiklis yra didžiausias per pastaruosius šešetą metų. Ne tokia gera žinia yra tai, kad Rygos ir Talino gyventojams būstą įpirkti yra dar lengviau negu vilniečiams.
Kitas veiksnys, lemiantis gyventojų galimybę įsigyti būstą, yra jų pajamos, kurios nuo 2008 m. pasiekto piko taip pat sumažėjo, tačiau, palyginti su nekilnojamojo turto kainomis, jų kritimas nebuvo toks drastiškas. Statistikos departamento duomenimis, vidutinis užmokestis šalies ūkyje nuo 2008 m. antroje pusėje pasiekto aukščiausio taško sumažėjo apie 12 proc., t. y. kur kas mažiau negu būsto kainos. Be to, per praėjusius metus vidutinis darbo užmokestis šalyje ūgtelėjo keliais procentais.
Nors lygindami tokią statistiką lyg ir turėtume konstatuoti, kad per pastaruosius keletą metų būstas atpigo ir teoriškai turėjo tapti prieinamesnis, tai dar nereiškia, kad jį įsigyti tapo paprasčiau. Galbūt būsto kainos per bumą buvo pasiekusios tokias aukštumas, kad, net joms sumažėjus beveik du kartus, vis dar išlieka sunkiai įkandamos vidutiniam šalies gyventojui. Todėl tiksliausiai tai, kas šiuo metu yra įkandama vidutiniam lietuviui, o tiksliau – vidutiniam sostinės gyventojui, atskleidžia kelių šalies bankų apskaičiuotas būsto įperkamumo indeksas.
Kainos ir pajamos
Praėjusių metų pabaigoje nekilnojamojo turto įperkamumo indeksą pristatė banko „Swedbank“ ekonomistai, kurie jį apskaičiavo įvertinę vidutinį atlyginimą, būsto kainas ir rinkos palūkanas (žr. 1 grafiką). Indekso vertė, Vilniuje sudaranti 105 proc., rodo, kad būstas sostinės gyventojams yra įkandamas, o jų galimybės pagrindinius reikalavimus būstui įsigyti viršija 5 proc. Gera žinia ta, kad santykinis būsto įperkamumo rodiklis yra didžiausias per pastaruosius šešetą metų. Ne tokia gera žinia yra tai, kad Rygos ir Talino gyventojams būstą įpirkti yra dar lengviau negu vilniečiams. Vadinasi, santykinai būstas Vilniuje kainuoja brangiau negu kaimyninių šalių sostinėse. Apie priežastis šiek tiek vėliau.
Savo įperkamumo indeksą yra sudarę ir SEB banko ekonomistai (žr. 2 grafiką). Šiuo atveju jis matuojamas ne procentais, o metais, t. y. kiek metų užtrunka standartinio dydžio butui įsigyti dviem vidutiniškai uždirbantiems žmonėms. Indekso vertė šiuo metu rodo, kad Vilniuje įsigyti būstą reikia beveik šešerių metų, šis laikotarpis taip pat yra trumpiausias nuo pat 2004-ųjų. Kita vertus, kaip pastebėjo SEB banko vyresnioji ekonomistė Vilija Tauraitė, išsivysčiusiose šalyse, kuriose nekilnojamojo turto rinkos temperatūrą galima laikyti normalia, šis rodiklis siekia apie 3 metus. Todėl iš trijų Baltijos šalių adekvačiomis nekilnojamojo turto kainomis gali girtis tik Talino gyventojai.
Dar vienas rodiklis, parodantis santykinę būsto kainą, yra pajamos iš jo nuomos. Kuo metinė grąža iš nuomos pajamų didesnė, tuo nekilnojamojo turto kainos gali būti vertinamos kaip patrauklesnės, ir atvirkščiai. Rinkos piko metu šis rodiklis Vilniuje buvo mažesnis už 4 proc., dabar situacija yra pasikeitusi. Remiantis portalo „Global Property Guide“ duomenimis, nuomos pajamos iš 40 kv. m buto Vilniaus gyvenamajame rajone 2011 m. antroje pusėje sudarė 4,6 proc., Rygoje šis rodiklis sudarė 5,9 proc., o Taline – 5,3 proc. Vilnius tarp Baltijos šalių sostinių ir vėl lieka pats nepatraukliausias pagal šį rodiklį.
Talino ir Rygos pranašumai
Apibendrinus visus išvardytus įperkamumo indeksus ir nuomos rodiklius matyti, kad per pastaruosius trejus metus būsto kainos tapo kur kas patrauklesnės. S. Vagonio teigimu, šie indeksai pakankamai gerai atspindi situaciją nekilnojamojo turto rinkoje, o realybėje norinčiųjų įsigyti būstą galimybės šiuo metu greičiausiai yra net didesnės, negu rodo indeksai.
„Būsto rinka nėra tokia likvidi kaip, tarkime, kasdienių prekių rinka, kur duonos ar pieno pirkėjai yra visi gyventojai. Per praėjusius metus Vilniuje buvo sudaryta apie 8 tūkst. sandorių, todėl būstą įsigijo tik maždaug 1 proc. sostinės gyventojų. Tokie rinkos dalyviai sudaro aukštesnę imties dalį, ir potencialiems pirkėjams būstas yra dar labiau įperkamas, negu rodo indeksai“, – aiškino S. Vagonis.
Kaip jau minėta, vilniečiai turėtų pavydžiai žiūrėti į Rygos ir Talino pusę, kurių gyventojams būstas yra kur kas įperkamesnis. Pažvelgus į indeksų sudedamąsias dalis nesunku atsakyti į klausimą, kodėl taip yra. Pirmiausia, Talino atotrūkį nuo kitų dviejų Baltijos šalių sostinių lemia vidutinio darbo užmokesčio skirtumas. Vilniaus ir Rygos gyventojų gaunamos pajamos yra panašios, o Talino gyventojų pajamos vidutiniškai yra didesnės 27 proc.
Antra, Ryga tarp Talino ir Vilniaus išsiskiria mažiausiomis nekilnojamojo turto kainomis. Taline ir Vilniuje kvadratinis buto metras vidutiniškai kainuoja pusketvirto tūkstančio litų, o Rygoje ši kaina siekia 2,7 tūkst. litų už kvadratinį metrą. Tad palyginti prasčiausią santykinę vilniečių padėtį indeksuose lemia mažesnis uždarbis ir didesnės būsto kainos.
Kita vertus, kaip teigė S. Vagonis, tai yra priežastys, dėl ko būsto įperkamumas Vilniuje per šiuos metus turėtų išaugti. Būsto įperkamumas Lietuvoje galėtų didėti pagal du scenarijus: kai būsto kainos išlieka stabilios, o gyventojų pajamos auga arba kai gyventojų pajamos yra stabilios, o būsto kainos mažėja. Sprendžiant iš dabartinių ūkio rodiklių, šiuo metu labiau tikėtinas yra antras scenarijus. Jei metų viduryje paaiškėtų, kad pasaulio ir Lietuvos ekonomika yra geresnės būklės, tai įvykiai gali pradėti klostytis ir pagal pirmąjį.
Įperkamumo indeksai taip pat atskleidžia, kokiems elementams pasikeitus būstas taptų nebeįperkamas. „Swedbank“ ekonomistai savo indeksą sudarė imdami vidutines 2011-ųjų pabaigos skolinimosi palūkanas rinkoje (Lietuvoje – 3,93 proc.). Pasak „Swedbank“ vyresniosios ekonomistės Vaivos Šečkutės, jeigu skolinimosi palūkanos Lietuvoje išaugtų maždaug 0,5 proc. punkto arba butų kainos pakiltų 5 proc., indeksas rodytų, jog būstas šalies gyventojams nėra įperkamas. Jei būsto kainų augimas kitais metais nėra labai realus scenarijus, tai prognozuoti paskolų palūkanų kryptį ne taip paprasta. Galima pasakyti tik tiek, kad jei euro zonai pavyks suvaldyti savo problemas, tai palūkanos turėtų išlikti panašaus lygio.
Atsakymas į klausimą
Išaugęs būsto įperkamumas per ilgesnį laikotarpį turėtų nulemti ir didesnį nekilnojamojo turto rinkos aktyvumą. Tačiau tai, kad būstas yra įperkamas, dar nereiškia, jog jis artimiausiu metu bus parduotas. „Daugybė žmonių šiuo metu neperka būsto, nors gali jį sau leisti įsigyti. Bumo metais stebėjome priešingą tendenciją, kai daugybė žmonių įsigijo būstus, nors to sau leisti negalėjo“, – apie žmonių elgseną kalbėjo S. Vagonis.
Indeksai rodo, kad nekilnojamasis turtas turėtų ir galėtų būti įperkamesnis.
Todėl kalbant apie didesnį nekilnojamojo turto rinkos aktyvumą reikėtų atsižvelgti ne tik į įvairius būsto įperkamumo indeksus, bet ir į žmonių lūkesčius. Kaip rodo rinkos bumo metai, žmonių lūkesčiai gali turėti kur kas didesnę reikšmę negu objektyvūs veiksniai. Net nereikia grįžti į bumo metus, užtenka prisiminti 2011-uosius. Jų pradžioje lūkesčiai buvo gerėjantys, o su jais po truputį kėlėsi nekilnojamojo turto rinka, o antroje metų pusėje dėl pasaulio ekonomikos perspektyvų nuotaika vėl ėmė prastėti ir rinka vėl apmirė, nors būsto įperkamumas 2011 m. gale buvo šiek tiek didesnis negu jų pradžioje.
Didesnę būsto paklausą ilgainiui gali paskatinti ir išaugusi nuomos grąža. Mat ji reiškia ir brangesnę nuomą, kuri gali paskatinti dalį žmonių įsigyti nuosavą būstą, o kai kuriuos ir investuoti kaip į grąžą nešantį kapitalą. Tačiau Vilniuje būsto ir nuomos kainos pastarąjį dešimtmetį rodė tiesinę koreliaciją, t. y. brangstant turtui didėjo nuoma, jam ėmus pigti – pigo ir nuoma, todėl ilgametė nuomos grąža visą laiką svyravo apie 4 proc. Todėl nuoma kol kas nėra tas veiksnys, kuris lemtų didesnę būsto paklausą ir juo galėtų tapti tik smarkiai pagerėjus šalies ekonominei situacijai ar dar labiau atpigus nekilnojamajam turtui.
Vien pažiūrėjus į indeksus atsakyti į egzistencinį klausimą – pirkti ar dar palaukti – nepavyks, nes teks nuobodžiai konstatuoti, kad kiekvieno pirkėjo situacija yra unikali. Indeksai rodo, kad nekilnojamasis turtas turėtų ir galėtų būti įperkamesnis.
Jeigu įperkamumas didės dėl krintančių kainų, tada verta palaukti. Jeigu jis didės dėl didėjančių pajamų, tada laukimas didelio skirtumo nepadarys, nebent per ilgesnį laiką bus galima rinktis iš didesnio būstų skaičiaus. O ieškantiems svajonių būsto indeksai apskritai neturi didelės prasmės, nes jų vertinamas vidutinis būstas gali būti visai ne tas, kuriame norėtųsi gyventi. Jie yra kaip termometras, rodantis vidutinę rinkos temperatūrą. Pats būstas nėra duona ar pieno pakelis – jei neradai vienoje parduotuvėje, nusipirksi nuėjęs į šalia esančią. Radus svajonių būstą šiuo metu svarbiausia įvertinti savo galimybes: turimų lėšų dydį pradiniam įnašui ir galimybes mokėti mėnesinę įmoką dabar ir pablogėjus sąlygoms rinkoje.
