Nusiaubtas krizės: Gedimino prospektas virto verslo dykviete.
Komercinio nekilnojamojo turto padangėje pragiedrulių daugiau, tačiau auksinius klestėjimo laikus teks pamiršti dar ilgam.
Į komercinio nekilnojamojo turto rinkos istoriją 2009 metai bus įrašyti kaip drastiškai kritusių kainų ir staiga ištuštėjusių biurų bei prekybos centrų metai. Tačiau tai – jau praeitis. Padėtis stabilizavosi, o iki metų pabaigos laukiama šiokio tokio rinkos pagyvėjimo. Be to, sušvelnėjusi konkurencinė aplinka ir kritusios patalpų nuomos kainos į šalį gali atvilioti pasaulinius prekės ženklus valdančių bendrovių.
Laisvų biurų mažėja
Labiausiai per metus padėtis pasikeitė biurų rinkoje. Prie to nemažai prisidėjo neseniai įvykęs stambus telekomunikacijų bendrovės „Teo“ sandoris dėl administracinių patalpų nuomos. Šaltiniai rinkoje nurodo, kad bendrovė išsinuomojo per 8 tūkst. kv. m ploto biuro patalpų sostinėje esančiame pastatų komplekse „Vilniaus verslo uostas“. Įvykus šiam sandoriui A klasės biurų pasiūla Vilniuje krito daugiau negu du kartus, todėl šiuo metu sostinėje yra likę neužimta apie 5 tūkst. kv. m šio tipo biuro patalpų. „Kai mes kalbame apie procentus rinkoje, jie atrodo dideli ir įspūdingi, kai mes kalbame apie kvadratinius metrus, tai yra viena ar dvi didesnės bendrovės, kurios tą plotą užims“, – kalbėjo nekilnojamojo turto bendrovės „Re&Solution“ generalinis direktorius Ričardas Čepas.
Vidutinis biurų patalpų užimtumas Vilniuje siekia 83 proc., tačiau pagrindiniuose verslo rajonuose jis viršija 94 proc., todėl mieste yra likę vos keli pastatai, kuriuose galėtų įsikurti didelės įmonės. Šiandien vienoje vietoje panorusi įsikurti bendrovė, kuriai reikėtų apie 3 tūkst. kv. m ploto biurų, pasirinkimo, kur kraustytis, nebeturėtų, nes daugelis laisvų biurų plotų yra išsidėstę skirtinguose verslo centruose. Didžiąją dalį arba beveik 60 tūkst. kv. m laisvo biurų ploto Vilniaus mieste šiuo metu sudaro B klasės biuro patalpos. Bendra neužimtų biuro patalpų dalis Vilniuje siekia 15 proc., Kaune – 13 proc., Klaipėdoje – 14 proc.
Sumažėjusi laisvų A klasės biuro plotų pasiūla gali paveikti ir nuomos kainas bei padidinti žemesnės klasės biurų paklausą. Pasak R. Čepo, tai nereiškia, kad biurų nuoma pradės sparčiai brangti, tačiau išsiderėti naujas nuomos sąlygas ar susitarti dėl mažesnės kainos bus gerokai sunkiau negu praėjusiais metais. Keičiasi ir biurų savininkų požiūris į nuomininkus.
„Re&Solution“ direktoriaus teigimu, rinkoje atsiranda daugiau profesionalumo: 2007–2008 metais geresniais nuomininkais buvo laikomi tie, kurie galėjo mokėti didesnę kainą. Dabar žiūrima į tai, ar nuomininkas pasirengęs laikytis įsipareigojimų, o prioritetas teikiamas tiems, kurie siūlo ne pačią aukščiausią kainą, tačiau ar už išsinuomotas patalpas sugebės mokėti artimiausius penketą metų.
Kita nekilnojamojo turto agentūra „Ober-Haus“ skelbia, kad biurų nuomos kainos yra pasiekusios žemiausią ribą. Jos duomenimis, per 2010 m. pirmąjį ketvirtį biurų nuomos kainos mažėjo apie 5 proc. tik Klaipėdoje, o Vilniuje ir Kaune jos išliko tokios pat kaip ir 2009 metų pabaigoje. „Tačiau pastebima, kad dalis sėkmingai veikiančių verslo centrų savininkų jau bando kelti kainų kartelę į viršų. Dažniausiai tokie mėginimai pastebimi tuose pastatuose, kuriuose likę nedaug laisvo ploto“, – apžvalgoje nurodė „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas Saulius Vagonis.
Jis taip pat pastebėjo, kad pagrindinės esamos komercinių patalpų rinkos stabilizacijos priežastys – ne auganti patalpų paklausa, o po truputį senkanti modernių patalpų pasiūla, nes nauji projektai vis dar nepradedami, o seniau pradėti projektai vis dar sustabdyti. Todėl šįmet Lietuvoje pasirodys tik vienas ar kitas naujas komercinis projektas, o nauji projektai komerciniame sektoriuje aktyviau bus įgyvendinami tik tada, kai rinkoje bus matoma aiškesnių šalies ekonomikos bei patalpų paklausos augimo ženklų.
Prekybos centrai nuleido kainas
Ekonomikos sunkmetis gerokai pakoregavo ir šalyje veikiančių prekybos centrų strategijas. „Re&Solution“ duomenimis, praėjusiais metais beveik visiems prekybos centrams pavyko išlaikyti svarbų 75–80 proc. užimtumo rodiklį, tačiau dėl to teko gerokai sumažinti prekybinio ploto nuomos kainas, siekiant išlaikyti esamus nuomininkus arba keisti koncepciją siekiant pritraukti pigių parduotuvių ir prisidėti prie rinkos naujokų, tokių kaip kinų verslininkai, plėtros. „Jei prekybos centre užimtumo procentas krinta žemiau, prasideda nuo kalno riedančio sniego rutulio efektas: mažiau pirkėjų, mažiau pinigų, dingstantys nuomininkai, mažiau užimamo ploto. Todėl visi pagrindiniai Lietuvos prekybos centrai praėjusiais metais buvo sutelkę dėmesį į tai, kaip išlaikyti nuomininkus ir padaryti taip, kad jie sugebėtų tuos plotus nuomotis toliau“, – sakė R. Čepas. Jo teigimu, tiek vienu, tiek kitu atveju prekybos centrai neteko trečdalio pajamų iš nuomos, tačiau sugebėjo išlaikyti nežymiai pakitusius lankytojų srautus. Tiesa, neišvengta ir aukų, pavyzdžiui, Vilniaus centre prekybos centrą „Gedimino 9“ valdžiusi bendrovė „Ajolas“ paskelbė bankrotą, o prekybos centrą perėmė bankas.
Per šiuos metus pagrindinė prekybos centrų valdytojų užduotis bus pritraukti lankytojų, kurie neštų pajamas, be to, reikėtų būti pasiruošus ir vieno kito nuomininko bankrotui bei pasitraukimui. Nors sunkmetis tęsiasi jau antrus metus, toli gražu ne visi verslininkai spėjo persitvarkyti ir adaptuotis prie pasikeitusios rinkos. Šiais metais gali pasitraukti tie, kurie iki šiol iš paskutiniųjų stengėsi sulaukti geresnių laikų. R. Čepo nuomone, geresni laikai artimiausiu metu negrįš, todėl pelną reikia sugebėti uždirbti dabartinėmis sąlygomis.
„Re&Solution“ prognozuoja, kad naujų didelių mados ir laisvalaikio centrų projektų reikėtų tikėtis ne anksčiau nei po 3–4 metų, tačiau didelių maisto prekių parduotuvių ir specializuotų prekybos centrų plėtra dėl kritusių statybos ir žemės kainų gali būti atnaujinta jau šių metų pabaigoje. Su didžiausiais sunkumais susiduriama miestų prekybinėse gatvėse, šalia kurių išsidėsčiusiuose pastatuose neužimta 40–50 proc. ploto. Jų išsigelbėjimu galėtų tapti žinomus prekybos ženklus valdančių bendrovių atėjimas į Lietuvos rinką. Jų parduotuvės būtų pakankamas stimulas pritraukti pirkėjus, tai teigiamai paveiktų ir pačios gatvės lankomumą.
R. Čepas užsiminė, kad šiandien vyksta derybos su tarptautinėmis bendrovėmis, kurios anksčiau nenorėjo ateiti į Lietuvos rinką, nes kainos buvo per aukštos, tačiau dabar įžvelgia plėtros galimybių. Nors pašnekovas bendrovių pavadinimų nenurodė, jo teigimu, neseniai su stambiu tarptautiniu prekybininku buvo pasirašyta ilgalaikė nuomos sutartis dėl 1 tūkst. kv. m ploto patalpų Gedimino prospekto pradžioje. Tiesa, susitarti dėl palankesnių nuomos kainų kartais sutrukdo įsipareigojimai bankams. „Prekybininkai taip pat naudojasi situacija. Jei jie turi galimybių pasigerinti patalpas, jie pasiruošę ateiti į pačias geriausias patalpas Gedimino prospekte, tačiau jie nepasiruošę mokėti aukštos nuomos kainos arba pasiruošę mokėti tam tikrą procentą nuo apyvartos. Tai dažnai netenkina savininkų įsipareigojimo bankui ar banko interesų, kuris finansavo statybas, ir sandoris negali vykti. Yra tam tikros žirklės, bet tos žirklės sparčiai mažėja“, – sakė R. Čepas.
Advokatų kontoros Lideika, Petrauskas, Valiūnas ir partneriai LAWIN turto ir aplinkosaugos teisės ekspertas Tomas Milašauskas teigia, kad naujai sudaromose sutartyse vis dažniau įtraukiama sąlyga, kad nuomininko mokamas nuomos mokestis nėra fiksuotas, o priklausys nuo jo apyvartos, be to, nuomos sutartis stengiamasi sudaryti bent kelerių metų laikotarpiui, kai nuomininkas siekia užfiksuoti gana žemą nuomos kainą, o turto savininkas – užtikrinti pastovų pajamų srautą.
Žvalgosi vidutiniai investuotojai
Nuo 2008 metų pabaigos Lietuvoje neįgyvendintas nė vienas didelis investicinis komercinio nekilnojamojo turto sandoris. R. Čepas nurodo, kad tarptautinėje verslo erdvėje šalis yra „užstrigusi“ 2009 metų viduryje, kai visas Baltijos regionas išgyveno itin sudėtingą laikotarpį, tuo metu gerų žinių apie šalies ekonomiką dar nėra tiek daug. Be to, investuotojams šiuo metu kur kas patrauklesnės ekonomiškai stabilesnės ir didesnį potencialą turinčios Rytų ir Vidurio Europos šalys. Kita vertus, šalyje trūksta tarptautiniams investuotojams patrauklių produktų, o tų, kurie galėtų juos dominti, šiuo metu nenori parduoti jų savininkai, nes tektų patirti nuostolį.
„Krizė parodė, kad Baltijos šalių rinka yra gana jautri, daugumai investuotojų teko mažinti nuomos kainas ar susidurti su nuomos nutraukimo atvejais. Šiandien stambūs investuotojai, kurie pajėgūs pirkti objektus, kainuojančius 50–60 mln. eurų, žvalgosi į Lenkiją, Čekiją, nes jie labiau tiki šių šalių ekonomika, o pas mus mato dar daug neapibrėžtumo“, – teigė R. Čepas. Nors didelių nekilnojamojo turto sandorių šįmet nelaukiama, aktyvesni taps vidutinio dydžio investuotojai, kurie jau dirba šalies rinkoje ir sugeba geriau įvertinti įvairias aplinkybes bei įžvelgia daugiau šviesesnių perspektyvų. Beje, tarptautiniams nuomininkams išnuomoti pastatai ateityje turėtų būti vertinami geriau, o investuotojai iš užsienio už juos bus linkę mokėti daugiau.
